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대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사

명도소송 변호사

계약이 끝났거나 차임이 밀렸는데 점유자가 나가지 않는다면, 소송 중에 점유자가 바뀌지 않도록 막는 것이 먼저입니다. 가처분, 명도소송, 인도집행까지 이어서 진행합니다.

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명도소송 핵심 요약 3 POINTS

  • 가장 먼저 할 일점유이전금지가처분을 신청합니다. 소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행하지 못할 수 있습니다.
  • 해지 요건주택은 차임 2기, 상가는 차임 3기에 달하는 금액이 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
  • 경매 낙찰자매각대금을 낸 뒤 6개월 안에는 소송 대신 인도명령으로 더 빠르게 점유를 넘겨받을 수 있습니다.

Terms

같은 소송, 다른 이름

명도소송의 법률상 명칭은 건물인도청구소송(부동산인도소송)입니다. 상가명도, 주택·아파트 명도, 무단점유자 퇴거 청구 모두 같은 구조이고, 소송 전 점유이전금지가처분과 판결 후 인도 강제집행까지 이어집니다. 임대인뿐 아니라 부당한 명도 요구를 받은 임차인 쪽 사건도 맡습니다.

Cases

이런 상황이라면 상담하세요

명도소송 상담에서 자주 만나는 상황입니다. 비슷한 경우라면 먼저 해야 할 조치가 정해져 있습니다.

월세 연체연체액이 해지 요건에 해당하는지 계산하고 해지 통지부터 진행합니다.
계약 만료 후 퇴거 거부갱신요구권 행사 여부와 거절 사유를 먼저 확인합니다.
경매 낙찰 후 점유자인도명령 대상인지, 대항력 있는 임차인인지 따집니다.
무단 전대임대인 동의 없는 전대는 해지 사유가 됩니다. 실제 점유자를 특정합니다.
상가 권리금 분쟁권리금 회수기회 보호 규정 위반 여부를 함께 검토합니다.
제소전화해 조서화해 조서가 있으면 소송 없이 집행할 수 있는지 확인합니다.

Success Case

명도소송 수행 사례

개별 사건의 결과는 사건마다 다를 수 있습니다.

부동산 · 명도2026.04 판결

3기 차임 연체 상가 임차인 상대 건물명도 승소

퇴거를 거부하던 상가 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 먼저 집행하고, 차임 3기 연체에 따른 계약 해지를 입증해 상가 전부를 인도받았습니다.

명도소송 안내 →

Checklist

쟁점과 준비 서류

상담 전에 아래 서류를 챙겨 오시면 첫 만남에서 바로 쟁점을 정리할 수 있습니다.

주요 쟁점
  • 차임 연체 기간과 해지 요건 (민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8)
  • 계약갱신요구권과 거절 사유
  • 권리금 회수기회 보호 (상가건물 임대차보호법 제10조의4)
  • 실제 점유자 특정과 무단 전대
먼저 할 조치
  • 점유이전금지가처분 신청
  • 계약 해지 통지 (내용증명)
  • 연체 차임·관리비 정리
소송 이후
  • 인도 판결에 따른 강제집행
  • 보증금에서 연체 차임·원상복구비 공제 정산
  • 경매 낙찰 시 인도명령 (민사집행법 제136조)
관련 키워드
상가명도소송 점유이전금지가처분 인도명령 차임연체 강제집행

Procedure

명도소송 진행 절차

보전처분을 소송보다 앞에 두어, 판결 이후 실제로 돈과 점유를 돌려받는 데까지 이어지게 진행합니다.

  1. 계약·연체 확인

    계약서, 차임 입금 내역으로 해지 요건을 계산합니다.

    차임 연체
  2. 해지 통지

    내용증명으로 해지 의사를 명확히 전달합니다.

    내용증명
  3. 점유이전금지가처분

    현재 점유자를 고정해 판결의 집행력을 지킵니다.

    가처분
  4. 명도소송

    건물 인도와 연체 차임, 부당이득을 함께 청구합니다.

    건물인도청구
  5. 판결 · 화해

    판결이나 조정으로 인도 시기와 정산 방법을 확정합니다.

    판결조정
  6. 인도 강제집행

    집행관을 통해 점유를 넘겨받고 남은 물건을 처리합니다.

    인도집행
김재현 대표변호사

Attorney

명도소송 사건, 김재현 대표변호사가 직접 맡습니다

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 · 등록 제2026-220호

  • 서울대학교 경영학과 졸업 (성적우수장학)
  • 한국외국어대학교 법학전문대학원 졸업
  • 전. 로엘법무법인 파트너 변호사
  • 금융기관·증권사·신탁회사 자문
상담 신청 →변호사 소개 보기

NATIONWIDECOURTS

전국 관할 법원 안내

부동산이 있는 곳, 상대방이 사는 곳의 법원에서 사건이 진행됩니다. 지도나 지역을 누르면 해당 법원과 관할 구역을 보여 드립니다.

방문 상담 · 서울 강남 사무소그 외 지역 · 비대면 상담 후 선임

지역과 관계없이 진행합니다. 계약서·등기부등본·이체 내역은 온라인으로 먼저 받아 검토하고, 관할 법원에 가압류·임차권등기명령부터 소송·강제집행까지 직접 진행합니다.

내 지역 사건 상담하기 →

지도: MapSVG (CC BY 4.0)

Other Areas

보증금반환소송전세·월세 보증금 미반환대여금소송빌려준 돈 회수하자보수소송아파트·신축 하자지역주택조합 탈퇴분담금·업무대행비 반환부동산 매매계약 분쟁계약금·매매대금 반환·위약금명의신탁·부동산 사기명의신탁·기획부동산 사기건설·공사대금 소송공사대금·하도급·건설분쟁소유권이전등기·공유물분할등기 소송·공유물분할보전처분·강제집행·채권회수가처분·배당이의·사해행위취소재개발·재건축·토지보상현금청산·보상금 증액분양계약 취소·해제분양대금 반환·분양사기상가 권리금·임대차 분쟁권리금 회수·손해배상
“결국 돈을 받아낼 수 있을까?”판결문이 아니라 통장에 들어오는 돈까지 계산합니다.
“상담만 변호사가 하고, 진행은 다른 사람이?”처음 만난 변호사가 판결문을 받을 때까지 곁에 있습니다.

FAQ

명도소송 자주 묻는 질문

월세가 몇 달 밀리면 명도소송을 할 수 있나요?

주택은 연체 차임이 2기의 차임액에, 상가는 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지를 통지한 뒤 명도소송을 제기합니다.

점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없어 소송을 다시 해야 할 수 있습니다. 비용 대비 효과가 커서 대부분의 사건에서 먼저 신청합니다.

경매로 낙찰받았는데 점유자가 나가지 않습니다.

매각대금을 낸 뒤 6개월 안에는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 간단합니다. 기간이 지나면 명도소송을 해야 합니다.

상가 임차인이 권리금을 요구하며 버팁니다.

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다. 이 기간에 있었던 일을 정리해 손해배상 위험을 먼저 따져 봅니다.

강제집행 비용은 누가 내나요?

먼저 신청한 임대인이 집행비용을 예납하고, 나중에 상대방에게 청구하거나 보증금에서 정산합니다.

보증금에서 밀린 월세를 빼도 되나요?

됩니다. 연체 차임, 관리비, 원상복구비를 공제하고 남은 금액을 돌려줍니다. 공제 내역은 서면으로 남겨 두세요.

명도소송 비용은 얼마인가요?

수임료는 청구 금액, 쟁점 수, 감정·보전처분 포함 여부에 따라 달라 상담 후 서면으로 안내합니다. 실비는 인지대와 송달료가 기본이고, 소가는 청구 금액을 기준으로 정해집니다. 인지대는 선임비용 페이지의 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

명도소송, 변호사를 선임해야 하나요?

직접 소송도 가능하지만, 이 분야는 보전처분 시점과 증거 정리가 결과를 좌우합니다. 상대방이 재산을 처분하기 전에 가압류·가처분을 할지, 어떤 근거로 청구할지 먼저 정한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

명도소송에 어떤 증거가 필요한가요?

인도 판결에 따른 강제집행, 보증금에서 연체 차임·원상복구비 공제 정산, 경매 낙찰 시 인도명령 (민사집행법 제136조)가 기본입니다. 시간이 지나면 지워지기 쉬운 문자·카카오톡 대화는 대화 전체 내보내기로 먼저 보관해 두세요.

명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?

상대방이 다투지 않으면 지급명령이나 무변론 판결로 비교적 빨리 끝나고, 다투면 변론과 증거 조사를 거쳐 길어집니다. 법원과 송달 상황에 따라 달라지므로, 기간과 상관없이 보전처분을 먼저 해 두는 것이 중요합니다.

명도소송, 내용증명을 먼저 보내야 하나요?

필수는 아니지만 대부분 먼저 보냅니다. 요구 내용과 기한을 남겨 지연손해금·해제·시효 판단의 기준이 되기 때문입니다. 다만 재산을 빼돌릴 우려가 크면 내용증명보다 가압류를 먼저 합니다.

명도소송 소장을 받으면 어떻게 하나요?

소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다. 답변서를 내지 않으면 원고 주장을 인정한 것으로 보고 변론 없이 판결이 날 수 있습니다.

명도소송 준비할 서류는 무엇인가요?

인도 판결에 따른 강제집행, 보증금에서 연체 차임·원상복구비 공제 정산, 경매 낙찰 시 인도명령 (민사집행법 제136조)를 준비해 오시면 첫 상담에서 바로 쟁점을 정리할 수 있습니다.

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