Q신축 아파트에 하자가 생겼습니다. 무엇부터 해야 하나요?
하자 부위를 날짜가 보이게 사진·영상으로 기록하고, 시공사나 관리주체에 서면으로 보수를 요청해 이력을 남기세요. 그다음 하자 종류별 담보책임기간이 남아 있는지 확인하고, 보수가 안 되면 하자심사·분쟁조정위원회나 소송을 선택합니다.
- 홈
- 법률가이드
- 아파트 하자 가이드
검색하신 답변
Legal Guide · 21 Questions
아파트 하자 상황별 가이드
신축 아파트와 공동주택 하자 문제를 상황별 질문으로 정리했습니다. 각 답변의 첫 문장이 결론입니다.
첫 대응
Q시공사가 하자보수를 거부하거나 계속 미룹니다.
보수 요청 일자와 답변, 지연 기간을 정리해 두면 보수 대신 보수비 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거부 사유가 ‘하자가 아니다’라면 감정으로 다투고, ‘기간이 지났다’라면 하자 발생 시점을 입증합니다.
Q하자 책임은 누가 지나요?
집합건물법상 분양자와 시공자가 담보책임을 집니다. 공동주택관리법상 사업주체도 하자보수 책임을 지므로, 회사의 재정 상태와 보증 관계를 보고 청구 상대방을 정합니다.
기간과 보증금
Q하자담보책임기간은 몇 년인가요?
주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 공사 종류에 따라 2년에서 5년입니다. 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 계산하며, 이 기간 안에 하자가 발생해야 책임을 물을 수 있습니다. 손해배상 청구권의 행사 기간은 별도로 따져야 하므로 늦지 않게 상담하세요.
Q하자보수보증금은 무엇이고 누가 청구하나요?
사업주체가 하자보수를 보증하려고 예치하거나 보증서로 제출한 돈으로, 보통 입주자대표회의가 보증기관에 청구합니다. 시공사가 보수하지 않거나 폐업했을 때 실질적인 회수 수단이 됩니다. 청구 후에는 사용 내역을 신고해야 합니다.
Q보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 보수비 상당액을 청구하는 것이 하자소송의 일반적인 형태입니다. 보수비는 법원 감정으로 정해집니다.
소송과 감정
Q아파트 하자소송은 어떻게 진행되고 얼마나 걸리나요?
소장 제출, 하자 감정, 감정 결과에 대한 의견 공방, 판결 순서로 진행됩니다. 감정에 많은 시간이 들어 일반 민사소송보다 길어지는 경우가 많습니다. 감정 범위를 처음부터 정확히 정하면 기간을 줄일 수 있습니다.
Q하자소송 비용은 얼마나 드나요?
인지대와 송달료 외에 하자 감정료가 큰 비중을 차지합니다. 감정료는 하자 항목 수와 세대 수에 따라 달라지고 신청인이 먼저 예납하며, 승소하면 소송비용으로 상대방에게 청구합니다.
Q하자감정은 어떻게 신청하고 결과는 어떻게 다투나요?
법원에 감정 신청서와 감정 사항을 제출하면 법원이 감정인을 지정합니다. 감정보고서가 나오면 누락된 하자나 과소 산정된 보수비에 대해 보완 감정이나 사실조회를 신청해 다툽니다.
Q하자소송에 필요한 증거와 서류는 무엇인가요?
분양계약서, 입주일 확인 자료, 하자 사진·영상, 보수 요청 내역과 답변, 사전점검 지적 사항, 관리사무소 접수 기록이 기본입니다. 공용부분이면 입주자대표회의 의결 자료도 필요합니다.
Q하자소송은 어떤 경우에 이기고 지나요?
기간 안에 하자가 생겼다는 기록이 있고 감정에서 하자가 확인되면 승소 가능성이 높습니다. 반대로 담보책임기간이 지난 뒤에야 하자를 주장하거나, 사용자 과실이나 통상 마모로 판단되면 패소할 수 있습니다.
하자 유형별
Q누수 하자는 어떻게 청구하나요?
누수 원인 부위가 핵심입니다. 내 집 배관이나 욕실 방수처럼 전유부분이면 세대가 직접, 옥상·외벽·공용 배관·지하주차장처럼 공용부분이면 입주자대표회의가 청구합니다. 누수로 망가진 가구, 도배 등 확대 손해도 함께 청구합니다.
Q벽이나 바닥 균열도 하자인가요?
균열 폭과 위치에 따라 판단합니다. 구조체 균열은 주요구조부 하자로 10년의 담보책임기간이 적용될 수 있고, 마감재 균열은 짧은 기간이 적용됩니다. 외벽 균열은 누수로 이어질 수 있어 공용부분 하자로 함께 다룹니다.
Q철근 누락이나 부실시공이 의심됩니다.
설계도와 실제 시공이 다르면 하자에 해당합니다. 철근 누락처럼 구조 안전과 관련된 문제는 주요구조부 하자로 보고, 안전진단과 감정으로 범위를 확인해 보수비와 손해배상을 청구합니다.
Q결로, 곰팡이, 단열·방수 불량은 하자인가요?
단열재 누락이나 시공 불량으로 결로와 곰팡이가 생겼다면 하자입니다. 생활 습관에 따른 결로라는 반론이 많으므로, 실내 온습도 기록과 열화상 촬영 같은 자료로 원인을 보여 줘야 합니다.
Q창호, 샷시, 타일, 바닥재 하자는요?
마감 공사 하자로 보아 비교적 짧은 담보책임기간이 적용되므로 입주 초기에 발견하면 바로 기록하고 요청해야 합니다. 들뜸, 파손, 뒤틀림, 기밀 불량이 대표적입니다.
Q층간소음도 시공 하자로 다툴 수 있나요?
바닥 구조가 설계나 기준과 다르게 시공되어 소음이 심하다면 하자로 다툴 수 있습니다. 바닥충격음 측정과 시공 자료 확인이 필요하며, 이웃 간 생활소음 분쟁과는 구별됩니다.
Q배수·배관·전기·소방·승강기 설비 하자는요?
설비 공사 하자는 종류에 따라 담보책임기간이 다르고, 공용 설비는 입주자대표회의가 청구 주체가 됩니다. 고장 이력과 관리사무소 수리 기록을 모아 두세요.
Q조경, 주차장처럼 단지 공용시설 하자는 누가 청구하나요?
공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리단이 청구하는 것이 일반적입니다. 세대별로 받은 손해배상청구권을 양도받아 입주자대표회의가 일괄 소송하는 방식도 많이 씁니다.
Q우리 집 안의 하자만 따로 소송할 수 있나요?
내 집 안 전유부분 하자는 구분소유자인 세대가 직접 청구할 수 있습니다. 단지 전체 소송이 진행 중이라면 중복 청구가 되지 않도록 손해배상청구권을 양도했는지 먼저 확인하세요.
Q아파트가 아닌 상가·빌라·단독주택 건축 하자는요?
공사계약에 따른 수급인의 담보책임이나 분양자의 담보책임으로 청구합니다. 공사대금 분쟁과 맞물리는 경우가 많아, 미지급 공사대금과 하자보수비를 함께 정산하는 방식으로 다툽니다.
