Q전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 무엇부터 해야 하나요?
이사 전이라면 임차권등기명령부터 신청하고, 내용증명으로 계약 종료와 반환 요구를 남기세요. 그다음 임대인 재산을 확인해 가압류 여부를 정하고, 다툼 정도에 따라 지급명령이나 보증금반환소송을 선택합니다. 반환을 미루거나 거부하는 이유와 관계없이 절차 순서는 같습니다.
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Legal Guide · 35 Questions
보증금반환 상황별 가이드
전세·월세·상가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 35개 질문으로 정리했습니다. 각 답변의 첫 문장이 결론입니다.
첫 대응
Q집주인이 연락두절되거나 잠적했습니다.
연락이 끊겨도 소송은 할 수 있습니다. 등기부상 주소로 내용증명을 보내고, 송달이 안 되면 주소 보정과 공시송달로 재판을 진행합니다. 지급명령은 공시송달이 되지 않으므로 처음부터 소송으로 가는 편이 빠를 수 있습니다.
Q보증금 반환 내용증명은 꼭 보내야 하나요?
필수는 아니지만 보내는 것이 좋습니다. 계약 종료 의사를 언제 전달했는지 증명되고, 지연손해금 계산과 묵시적 갱신 다툼에서 기준이 됩니다. 계약 종료일, 반환 요구 금액, 이사 예정일, 계좌번호를 적습니다.
Q보증금 일부만 돌려주고 나머지는 나중에 준다고 합니다.
나머지 금액도 계약 종료 시점에 이미 반환 의무가 생긴 돈입니다. 일부를 받더라도 나머지에 대한 반환 요구를 서면으로 남기고, 이사 전이라면 임차권등기명령으로 나머지 보증금에 대한 권리를 지키세요.
임대인 사정이 바뀐 경우
Q임대인이 사망했습니다. 보증금은 누구에게 받나요?
상속인들이 보증금 반환 의무를 상속분대로 물려받습니다. 가족관계증명서 등으로 상속인을 확인해 청구하고, 상속인이 상속을 포기하거나 한정승인했다면 상속재산 범위에서 회수하는 절차를 밟습니다.
Q임대인이 파산했습니다. 보증금을 받을 수 있나요?
파산 절차에서 채권신고를 해야 하고, 대항력과 확정일자를 갖췄다면 그 주택이 처분될 때 우선변제를 주장할 수 있습니다. 파산 선고 이후 개별 강제집행은 제한되므로 파산관재인 절차에 맞춰 대응합니다.
Q집주인이 바뀌었습니다. 보증금은 누가 돌려주나요?
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받아 보증금 반환 의무를 집니다. 새 집주인을 상대로 청구하면 됩니다. 승계를 원하지 않는 경우에는 사정을 알게 된 뒤 바로 이의를 제기해 종전 임대인에게 청구하는 방법도 있습니다.
계약 형태별
Q묵시적 갱신이 된 상태에서 나가려면 어떻게 하나요?
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 그 날이 지나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
Q계약갱신요구권을 써서 갱신했는데 중간에 나가도 되나요?
됩니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 해지 통지일을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.
Q계약기간 중간에 이사해야 합니다. 보증금을 받을 수 있나요?
계약기간이 남아 있으면 원칙적으로 임차인이 일방적으로 해지할 수 없습니다. 임대인과 합의하거나 특약을 확인해야 하고, 보통 새 임차인을 구하는 조건으로 합의합니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 갱신된 계약이라면 3개월 전 통지로 해지할 수 있습니다.
Q계약서가 없거나 잃어버렸습니다.
계약서가 없어도 보증금반환소송은 가능합니다. 보증금 이체 내역, 확정일자 부여 기록, 전입 기록, 임대인과의 문자로 임대차 사실과 금액을 입증합니다. 확정일자를 받은 주민센터나 등기소에서 부여 내역을 확인할 수 있습니다.
Q다가구·다세대·빌라·오피스텔·원룸도 똑같이 진행하나요?
절차는 같지만 회수 가능성을 따지는 방법이 다릅니다. 다가구주택은 건물 전체가 한 등기라서 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금 합계까지 확인해야 하고, 다세대·빌라·오피스텔·아파트는 호실별 등기부의 근저당과 시세를 비교합니다. 주거용 오피스텔은 실제 주거로 썼다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.
Q상가 보증금은 어떻게 돌려받나요?
상가도 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차보호법상 임차권등기명령도 신청할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권은 환산보증금 범위와 사업자등록 여부에 따라 달라지므로 먼저 확인합니다.
이사와 임차권등기명령
Q보증금을 못 받았는데 이사해도 되나요?
임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에는 이사하지 마세요. 먼저 이사하고 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 또 지연손해금은 집을 비워 주고 열쇠를 반환해야 발생하므로, 등기 후 이사하는 순서가 가장 안전합니다.
Q임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차인 혼자 신청할 수 있습니다. 주택 소재지 관할 법원에 임대차계약서, 주민등록초본, 등기부등본을 첨부해 신청하고, 결정이 나면 법원이 등기를 촉탁합니다. 등기 이후에는 이사해도 기존 순위가 유지됩니다.
Q임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
신청할 때는 임차인이 인지, 송달료, 등기 관련 비용을 냅니다. 이 비용은 법에 따라 임대인에게 청구할 수 있어 보증금반환소송에서 함께 청구합니다.
권리 순위와 경매
Q대항력, 우선변제권, 확정일자는 무엇이 다른가요?
대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘으로 전입신고와 입주로 생깁니다. 우선변제권은 경매 시 순위에 따라 먼저 배당받는 권리로, 대항력에 확정일자를 더해야 생깁니다. 순위는 전입·입주와 확정일자를 갖춘 날을 근저당 설정일과 비교해 정합니다.
Q집이 경매에 넘어갔습니다. 보증금은 어떻게 받나요?
법원이 정한 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 해야 합니다. 배당표가 나오면 순위와 금액을 확인하고, 잘못됐다면 배당기일에 이의를 제기합니다. 직접 판결을 받아 경매를 신청할 수도 있습니다.
Q선순위 근저당이 있는 깡통전세라면 어떻게 되나요?
근저당 채권액과 내 보증금의 합이 집값보다 크면 경매로 보증금 전액을 받기 어렵습니다. 이때는 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류하고, 보증보험이나 전세사기 피해 지원 제도를 함께 검토합니다. 후순위 임차인이라면 회수 전략을 더 서둘러야 합니다.
전세사기와 보증보험
Q전세사기가 의심됩니다. 보증금을 회수할 수 있나요?
민사로 보증금반환과 손해배상을 청구하고, 임대인 재산을 빨리 가압류해야 합니다. 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정 신청도 검토하고, 공인중개사의 설명 의무 위반이 있었다면 중개사와 공제기관에 대한 손해배상도 함께 따집니다. 형사 고소는 민사 회수와 병행합니다.
Q전세보증보험에서 지급을 거절했거나 가입하지 않았습니다.
보증기관이 거절한 사유가 보증 조건 위반인지, 서류 문제인지 먼저 확인합니다. 다툴 여지가 있으면 보증기관을 상대로 이행을 청구하고, 가입하지 않았거나 보증이 어려우면 임대인을 상대로 소송과 가압류를 진행합니다.
보증금에서 빼는 돈
Q임대인이 보증금에서 이것저것 뺀다고 합니다. 어디까지 공제되나요?
연체 차임, 미납 관리비, 임차인 책임인 원상복구 비용은 공제될 수 있습니다. 통상적으로 사용하면서 생긴 마모나 노후, 임대인이 부담할 수선 비용은 공제 대상이 아닙니다. 공제 내역과 근거를 서면으로 요구하고, 입주 때 찍어 둔 사진과 비교하세요.
Q상가 권리금 문제로 보증금 반환이 막혔습니다.
권리금은 원칙적으로 신규 임차인에게 받는 돈이라 보증금과 별개입니다. 다만 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 권리금 회수를 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있고, 보증금 반환 청구와 함께 진행할 수 있습니다.
소송 진행
Q보증금반환 지급명령은 언제 쓰나요?
임대인이 금액을 다투지 않고 연락이 되는 경우에 씁니다. 서류만으로 진행되어 빠르고 비용이 적습니다. 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하면 일반 소송으로 넘어갑니다.
Q보증금반환 소장에는 무엇을 적나요?
청구취지에는 돌려받을 보증금과 지연손해금(소장 송달 다음 날부터 연 12% 등)을 적고, 청구원인에는 계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료, 목적물 인도 사실을 시간 순서로 적습니다. 목적물을 아직 넘기지 않았다면 인도와 동시에 지급하라는 형태로 청구하기도 합니다.
Q보증금반환소송에 필요한 증거와 서류는 무엇인가요?
임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록초본, 확정일자 내역, 계약 종료를 통지한 문자나 내용증명, 집을 비우고 열쇠를 넘긴 증거가 기본입니다. 임대인이 공제를 주장하면 입주·퇴거 사진도 준비합니다.
Q보증금반환소송은 얼마나 걸리나요?
상대방이 다투지 않으면 지급명령이나 무변론 판결로 비교적 빨리 끝나고, 공제나 계약 종료 시점을 다투면 변론을 거쳐 더 길어집니다. 법원 사정과 송달 상황에 따라 달라지므로 보전처분을 먼저 해 두는 것이 중요합니다.
Q보증금 반환이 늦어진 만큼 이자를 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 집을 비워 준 다음 날부터 민법상 연 5%, 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송촉진법상 연 12%의 지연손해금을 청구합니다.
Q보증금반환채권에도 소멸시효가 있나요?
일반 민사채권처럼 10년입니다. 다만 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못해 집을 계속 점유하고 있는 동안에는 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 이사한 뒤라면 시효를 관리해야 합니다.
Q보증금반환소송에서 지는 경우도 있나요?
계약 종료를 제때 통지하지 않아 묵시적 갱신이 인정되거나, 임대인의 공제 주장이 받아들여지거나, 실제 보증금 액수를 입증하지 못하면 일부 또는 전부 패소할 수 있습니다. 판례상 쟁점이 되는 부분은 대부분 통지 시점과 공제 범위입니다.
판결 후 회수
Q승소했는데도 임대인이 보증금을 주지 않습니다.
판결문으로 강제집행을 신청합니다. 임대인 소유 부동산을 강제경매하거나 예금·채권을 압류해 추심합니다. 재산을 모르면 재산명시와 재산조회를 먼저 신청합니다.
Q임대인 재산을 어떻게 찾나요?
판결 후 재산명시를 신청하면 임대인이 재산목록을 제출해야 하고, 그래도 부족하면 재산조회로 금융기관과 공공기관에 재산 내역을 조회합니다. 숨긴 재산이 확인되면 압류합니다.
Q채권압류와 추심명령은 무엇인가요?
임대인이 다른 사람에게 받을 돈, 예컨대 예금이나 다른 임차인의 차임을 묶는 것이 압류이고, 그 돈을 내가 직접 받아 갈 수 있게 하는 것이 추심명령입니다. 보통 압류 및 추심명령을 함께 신청합니다.
Q임대인 집을 경매에 넘길 수 있나요?
판결이나 지급명령이 확정되면 그 집이나 임대인의 다른 부동산에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청할 때는 임대인에게 집을 넘겨주지 않아도 신청할 수 있습니다.
Q소송 전에 임대인 재산을 가압류할 수 있나요?
할 수 있습니다. 임대인 소유 부동산, 예금, 다른 임차인에게 받을 차임 등을 가압류해 두면 판결 전에 재산을 처분하지 못하게 막을 수 있습니다. 법원이 정한 담보는 보통 보증보험증권으로 제공합니다.
